Льготная, семейная и IT-ипотека: что изменится до конца 2024 года

Есть ли будущее у льготной ипотеки

Массовая льготная ипотека на новостройки не будет перезапущена, считает зампред Центробанка Алексей Заботкин, передает RTVI.

Он напомнил, что она была антикризисным краткосрочным инструментом. Правительство может принять решение о возобновлении программы, только если условия будут сопоставимы с тем, что произошло на рынке жилья в пик пандемии коронавируса, отметил Заботкин.

«Но в рамках какого-то базового сценария, наверное, это маловероятно», — указал он.

Зампред ЦБ подчеркнул, что после отмены программы размер платежа по ипотеке возрос на 50% для тех, кто раньше мог взять ее по льготе. Для тех, кто может оформить семейную ипотеку, а также для тех, кто брал рыночную ипотеку и в прошлом, доступность жилья в результате этого не изменилась, уточнил он.

«Cледует ожидать, что в условиях прекращения действия широкой льготной ипотеки динамика цен на жилье будет менее бурной, чем она была в предыдущие четыре года по отношению к доходам», — добавил Заботкин.

Действие программы льготной ипотеки на новостройки под 8% годовых для неограниченного круга лиц официально завершилось 1 июля 2024 года.

Как могут измениться условия IT-ипотеки

В правительстве обсуждают вариант снижения максимальной суммы IT-ипотеки с 18 млн (действует для регионов, где проживают более 1 млн человек) до 9 млн рублей. По данным источника РБК, сейчас 40% таких кредитов выдаются в Москве, что власти считают неправильным. Распоряжение правительства о снижении лимита может быть принято в ближайшее время. 

Помимо этого варианта рассматривается еще один, который предусматривает стимулирование региональных айтишников к более активному участию в программе. При этом сценарий снижения максимального размера IT-ипотеки считается основным, указал источник агентства. Замглавы Минфина Иван Чебесков подтвердил эту информацию, отметив, что «обсуждаются вообще разные варианты [изменения параметров], в том числе ставка».

Программа ипотеки для IТ-специалистов действует с июля 2022 года и должна завершиться в конце 2024-го. В ней могут участвовать сотрудники российских компаний, аккредитованных в реестре Минцифры. Для них ставка составляет 5% годовых при первоначальном взносе 20% от общей стоимости жилья. Программа распространяется на новостройки и строительство индивидуальных домов. Максимальный размер субсидируемого государством кредита для жителей регионов, где проживают более 1 млн человек, — 18 млн рублей, для остальных регионов — 9 млн рублей.

По данным ДОМ.РФ, за время действия программы IT-ипотеки было выдано 74,85 тысячи льготных кредитов на сумму в 673,4 млрд рублей.

Что будет с семейной ипотекой

В апреле 2024 года СМИ писали о планах властей повысить ставку по программе «Семейная ипотека» вдвое — с 6% до 12% — для семей с детьми старше шести лет. Сейчас базовая ставка по ней составляет 6%, а средняя по обычной ипотеке в топ-20 банков — 18,32–18,49% годовых (на 28 июня), следует из данных ДОМ.РФ.

Позднее стало известно о возможном введении нового условия для получения кредита на семью — невысокого дохода заемщиков. Эксперты рынка критически отнеслись к этой идее, посчитав, что подобная «трансформация» приведет к дискриминации. При этом они высказали мнение, что такие инициативы либо не будут приняты, либо будут носить более мягкий характер.

В настоящая время семейная ипотека фактически «встала на стоп». Как выяснил Forbes, из 15 крупнейших банков по объему выделенных лимитов на нее принимают заявки лишь шесть. При этом они выдвигают условия, например предупреждают, что запрос на кредит придется переодобрить, когда станут известны новые параметры госпрограммы. В других кредитных учреждениях согласны принять заявку у узких категорий граждан — у семей, в которых ребенок родился с 2018 по 2023 год, или у супругов, воспитывающих детей с инвалидностью.

Семейная ипотека была запущена в 2018 году. Если семья соответствует требованиям, она может оформить ипотеку под 6%. Если покупает жилье в Дальневосточном федеральном округе — под 5%. Первоначальный взнос составляет от 20% стоимости недвижимости. При этом банки могут устанавливать более высокую сумму взноса. Максимальный размер кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 12 млн рублей, в других регионах — до 6 млн рублей. 

Госпрограмму должны были закрыть 1 июля 2024 года, однако в начале апреля президент РФ Владимир Путин поручил правительству продлить ее до 2030-го. При этом кабмин еще не предоставил новые параметры программы.

Что будет с ценами на жилье после отмены льготной ипотеки 

Цены на новостройки зависят не только от спроса (которые формируют в том числе льготные программы), но и от долгосрочного уровня инфляции (из-за использования проектного финансирования), доступности кредитных средств, земельных участков под строительство, нагрузки, связанной с возведением инженерной и социальной инфраструктуры, отметил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов.

«Пока поводов для снижения цен нет, к тому же у застройщиков возникают дополнительные затраты на стимулирование спроса, в том числе на субсидирование выросших ипотечных ставок», — подчеркнул собеседник NEWS.ru.

Ужесточение условий по льготным программам в данном случае мало что меняет, объяснил он. Во-первых, из-за низкой доли IT-ипотеки в общем объеме кредитования (0,9–1,4% в 2024 году), во-вторых — из-за большого объема опережающего спроса на семейную ипотеку, реализованного в первой половине года, сказал Хусаинов.

Падение цен на квартиры в новостройках маловероятно, отметил директор направления «Новостройки» "ИНКОМ-Недвижимости" Валерий Кочетков. «Скорее всего, нас ждет стагнация цен с поправкой на инфляционные ожидания и степень готовности проекта, ведь с каждым построенным этажом растет и стоимость», — подчеркнул Кочетков в беседе с NEWS.ru.

На рынке вторичной недвижимости цены продолжат снижаться примерно на 1% в месяц, сказал руководитель офиса «Новослободское» "ИНКОМ-Недвижимости" Денис Васильев. Медленнее будут дешеветь квартиры в состоянии «заезжай и живи» (так как спрос на них выше), то есть с качественным ремонтом, особенно в районах с преимущественно старым жилым фондом. 

По оценкам основателя агентства SOKOLNIKOV Estate Артура Сокольникова, после окончания «широкой» льготной ипотеки количество сделок на рынке жилья комфорт- и экономкласса в Москве может сократиться до 50%. При снижении спроса цены могут пойти вниз, но сначала нужно дождаться итогов продаж в третьем квартале.

«Почти у всех девелоперов есть «зазор» для скидок, которые обычно остаются за скобками. Думаю, именно этот «зазор» станет прозрачным в третьем квартале для всех покупателей», — заявил Сокольников в беседе с NEWS.ru.

По его словам, подешевеют в первую очередь переоцененные проекты. При этом объекты категорий эконом и комфорт могут немного просесть в цене, а в в сегментах бизнес, премиум, люкс и делюкс будут только дорожать, предположил Сокольников.

Чем банки и застройщики могут заменить льготную ипотеку 

В условиях охлаждения спроса застройщикам придется пересматривать планы продаж, отметил Кочетков. По его мнению, они станут предлагать новые условия покупателям новостроек. К примеру, сегодня возрастает популярность рассрочки до двух лет с возможностью в будущем перейти на ипотеку, сказал эксперт.

По словам Хусаинова, программы стимулирования спроса уже начали запускать и застройщики, и банки. В основном это уже знакомые рынку инструменты: траншевая ипотека, субсидирование процентных ставок на ограниченный период и скидки для компенсации выросших затрат на обслуживание кредитов, заключил он.