«Аренда подорожает еще на 17%»: интервью с главным риелтором России

Как меняется рынок аренды в России

— Что сейчас происходит на рынке аренды в России? Некоторые эксперты говорят о нетипично высоком спросе даже для летнего сезона. Так ли это?

— Рынок аренды в столичных регионах и городах-миллионниках цикличен. Как правило, с августа арендные ставки начинают повышаться и поднимаются вплоть до Нового года. Обычно этот рост составляет около 10%. С конца декабря происходит обратный процесс, и ставки снижаются вплоть до июня. Рынок отыгрывает назад те же 10%. Если вы планируете снять жилье и хотите, чтобы оно обошлось вам на 10% дешевле, делайте это в июне.

— Это характерно и для 2024 года?

— Сейчас ситуация немного отличается. Многие из тех, кто собирался купить жилье, теперь не могут себе этого позволить. Прежде всего, из-за высокой ключевой ставки, которая в июле выросла еще на два процентных пункта. Ежемесячная ипотека стала еще на 10% дороже.

— Как это влияет на рынок аренды?

— Ставки на покупку квартир на вторичном рынке теперь являются фактически заградительными. Первичный рынок, несмотря на наличие ипотеки с господдержкой (льготная ипотека под 8% исчезла с июля, но видоизмененная семейная под 6% и ряд других программ остались. — NEWS.ru), почти никак не влияет на аренду. Даже купив квартиру в новостройке, какое-то время люди продолжают снимать квартиры — быстро выйти из аренды не получается.

В прошлом году ставки аренды в Москве выросли на 17%, а в некоторых регионах — на 30%. Это было связано в том числе с ростом доходов части населения, в первую очередь — специалистов ОПК и участников СВО.

Они получают значительно больше, чем граждане в среднем по стране, и снимают для семей более дорогое и комфортное жилье. Естественно, это приводит к росту арендных ставок.

Но большее влияние оказывают заградительные ипотечные ставки, лишившие рынок недвижимости многих покупателей. Ежегодно в России около 4 млн человек приобретали квартиры. В 2024-м их количество может сократиться до 2 млн. Возможно, за счет первого полугодия мы осилим порог в три миллиона, но все равно это будет очень существенное снижение. То есть около 1 млн человек останутся на рынке аренды, не считая тех, кто на него и так выйдет (молодые семьи и специалисты, переехавшие на работу в город). Спрос будет расти․ 

Что будет со ставками аренды в будущем

— Снимать жилье в последнее время стало заметно дороже. Аренда будет только дорожать?

— Большинство экспертов и специалистов ожидают, что осенью цены на аренду вырастут еще на 15–17%. При этом в 2024 году арендные ставки в принципе не снижались. С января они выросли на 5–7%. Спрос на аренду подогревается, а покупательский интерес сокращается, в том числе и на рынке новостроек. Это ведет к тому, что большее число людей рассматривают аренду как инструмент решения жилищного вопроса.

Если сравнить покупку квартиры в ипотеку и аренду жилья, то чисто экономически (с точки зрения затрат по отношению к стоимости жилья) аренда — это 4–5% годовых, в отдельных регионах, возможно, 6%, а ипотека — 20%. И это не считая возврата тела кредита. То есть ежемесячные затраты на ипотеку в 4–5 раз выше, чем на аренду, поэтому она пользуется большей популярностью. Думаю, осенью ставки вырастут на 15–20%.

— Вы упомянули о растущем спросе. Что происходит с предложением аренды?

— Предложение есть, оно эластично, но не настолько, чтобы полностью компенсировать растущий спрос. Тем не менее дорожающая аренда приводит к расширению предложения. Часть людей, которые раньше за 30 тысяч рублей не стали бы сдавать квартиру, начали делать это сегодня, когда ставки поднялись до 45–50 тысяч рублей.