Как продать ипотечную квартиру без банка: пошаговая инструкция

С 11 сентября взятое в ипотеку жилье можно будет продавать без участия банка. Это новый закон. До сих пор такую недвижимость можно было реализовать только на торгах или аукционе, а значит, далеко не всегда на выгодных для ипотечника условиях. NEWS.ru рассказывает, что новая схема даст заемщикам и как она будет работать на практике.

О чем идет речь

Законопроект, который облегчает заемщикам возможность продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, был направлен в Госдуму еще в 2020 году. Тогда же он прошел первое чтение, но был отправлен на серьезную доработку. В мае 2024 года закон был принят Госдумой сразу во втором и третьем чтениях.

Как говорится в документе (поправки в Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке»), закон должен вступить в силу по истечении 90 дней с момента официального опубликования. То есть граждане смогут реализовывать ипотечное жилье без помощи банка-кредитора с 11 сентября.

Как можно продать квартиру в залоге сейчас

Покупатель приобретает недвижимость на средства, которые берет в кредит у банка. Последний для защиты своих вложений берет купленный объект в залог. Случается, что у заемщика возникают финансовые трудности и он не может больше исполнять обязательства по договору или по каким-то причинам решил продать ипотечное жилье.

Реализовать его он может только через публичные торги или аукцион. В случае, когда возникает просрочка по ипотеке, банк обращается в суд (как правило, через полгода) и продает квартиру с торгов. При этом квартира продается по низкой, можно сказать, минимальной цене. Обычно средств хватает только на погашение долга, а иногда заемщик остается еще и должен банку.

«Оказавшись в и без того трудной жизненной ситуации, гражданин вынужден дополнительно оплачивать услуги организатора торгов (до 3% стоимости имущества), а в ряде случаев еще и исполнительный сбор (7% от стоимости имущества) и работу оценщика», — отмечала ранее автор законопроекта зампред Госдумы Ирина Яровая.

Если собственник решит не дожидаться суда и продать квартиру самостоятельно, ему прежде придется получить согласие банка, который не всегда соглашается на сделку.

Как можно будет продать ипотечную квартиру с 11 сентября

Заемщики, которым стало не по силам платить ипотеку, смогут самостоятельно реализовать залоговую недвижимость. А банки не смогут им отказать без объяснения причин.

Что нужно сделать, чтобы запустить процедуру? Первое — предупредить банк о продаже объекта: направить заявление о самостоятельной реализации недвижимости. Подавать заявление нужно способом, указанным в ипотечном договоре. Это может быть запрос в личном кабинете на сайте банка или лично в отделении кредитной организации. Универсальный способ — отправить заказным письмом с уведомлением о получении.

В течение 10 рабочих дней банк должен проверить, нет ли каких-то ограничений, препятствующих продаже, согласовать процедуру и рассчитать минимальную цену продажи. Она равна сумме долга заемщика банку на день окончания срока реализации. Далее он выносит решение — согласиться на самостоятельную реализацию или отказать.

Важно: просто так отказать банк не может. Для этого должны быть основания, они прописаны в законе:

банк уже подал в суд иск о наложении взыскания на имущество;
заемщик проходит процедуру досудебного банкротства;
банкротится сам банк;
заемщик уже подавал заявление, и квартиру не удалось продать за отведенный срок;
заемщик сам ранее отказался от продажи;
имущество заложено нескольким залогодержателям.
Фото: Сергей Булкин/NEWS.ru